Claves de la ley de vivienda: tope del 3% al alquiler en 2024 y un futuro índice de precios que limitará las subidas

Más de un año han tardado las fuerzas progresistas en llegar a un acuerdo para sacar adelante la primera ley que consagra la vivienda como un derecho. Un texto que incluye términos que hasta ahora no habían formado parte de ninguna regulación, como la declaración de zonas con precios del alquiler tensionados, la definición de qué son los grandes tenedores o la creación de índices de referencia que determinarán las rentas que se pagan por los pisos.

Analizamos las claves del acuerdo anunciado este viernes.

Una ley de vivienda que, sobre todo, pone el foco en el alquiler
El texto que salió de Moncloa y que ahora perfila al fin su aprobación en las Cortes tiene un claro foco en el alquiler. No es que deje la vivienda en venta de lado, es que el alquiler es una de las asignaturas pendientes en España, sobre todo, el social y asequible para la población con sueldos más bajos. Hay que tener en cuenta que el parque público de vivienda en alquiler apenas llega al 2% del total de inmuebles, cuando en otros Estados europeos, como Países Bajos, llega a ser el 30% del total.

En el alquiler hay un problema y esta ley busca lograr que este sea más asequible para una mayor parte de la población, introduciendo conceptos como el control de precios -que ahora ya no parece una utopía con el tope que se puso en marcha hace un año para contener la espiral inflacionista-, los grandes propietarios o la declaración de zonas tensionadas.

¿Por qué se ha tardado tanto en llegar a un acuerdo?
La ley de vivienda ha sido un claro termómetro de las tensiones no sólo dentro del Gobierno de coalición, también las diferencias de criterio entre las fuerzas progresistas de la Cámara Baja. El texto elaborado por el Ejecutivo llevaba tanto la firma tanto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, encabezado por Raquel Sánchez; como la de Derechos Sociales y Agenda 2030, liderado por Ione Belarra. Una dualidad entre PSOE y Unidas Podemos que se ha trasladado a la negociación parlamentaria. De hecho, la diputada de Esquerra, Pilar Vallugera, justificó este viernes que las negociaciones “han sido discretas”.

A lo largo del último año y en varias ocasiones, Raquel Sánchez ha asegurado que el acuerdo con fuerzas como Esquerra o Bildu, entre otras, era cuestión de “flecos” y que no ha sido una negociación sencilla. Por ejemplo, porque se han tenido que negociar más de 800 enmiendas al texto, de las que se transaccionó cerca de la mitad, según indicaron desde Transportes.

¿Y dónde estaba el problema?
Más que problema, problemas. Las asociaciones que defienden los intereses de los inquilinos e inquilinas y de las personas afectadas por los desahucios, criticaban que la ley se quedaba corta en muchos aspectos. Por ejemplo, el control de precios, en principio, solo estaba pensado para los grandes tenedores -propietarios que sean empresas- que tuviesen más de 10 inmuebles puestos en alquiler, que ahora se va a cambiar y se va a rebajar a 5, sean personas físicas o jurídicas. Con el límite de 10 viviendas se dejaba fuera una gran parte del parque de pisos. “La ley no funcionará si hay un 60% de la vivienda en alquiler fuera de la regulación”, criticó Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres.

Otro aspecto pendiente eran los desahucios, porque el proyecto de ley tampoco suponía grandes cambios, al no ofrecer alternativas para quienes viven esta situación.

También había aspectos por redefinir porque la realidad ha sido más rápida que el diseño legislativo. La crisis por la guerra en Ucrania y la espiral inflacionista derivó, por primera vez, en que el Gobierno pusiera un tope a la revisión de rentas de los alquileres, en el 2%. En un principio, iba a durar unos meses. Finalmente, se prorrogó hasta finales de este año. Un tope que, como se ha visto, muchos caseros se saltan, bien con el argumento de que quieren recuperar el piso para familiares directos -aunque no siempre es así-; bien, porque llegan a un acuerdo con los inquilinos para subir otro porcentaje. Y ahí estaba otro problema: cómo hacer que este tope de precios se mantuviese a partir de 2023.

¿Cómo se va a regular el precio de los alquileres?
El acuerdo que han alcanzado este viernes las fuerzas progresistas apunta a que, para evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler, durante el 2023 se aplicará el límite del 2%. Es el mismo que está actualmente en vigor. En 2024 será del 3%. A partir de entonces, en 2025, se creará un nuevo índice que se pretende que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. La ministra Ione Belarra ha explicado que se creará un grupo de trabajo que diseñará ese futuro índice.

Además, el foco está en las zonas con precios disparados, las tensionadas, donde cada vez es más difícil encontrar pisos asequibles en alquiler. El acuerdo presentado en el Congreso por Esquerra y EH Bildu establece que “los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos”.

“Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva”, aseguran las dos fuerzas políticas.

En resumen, los pisos en alquiler en zonas tensionadas que son de pequeños propietarios estarán ligados a la renta anterior; y los de grandes propietarios, a un índice que, de nuevo, aún está por diseñar. 

¿Entonces el alquiler ya no se vincula al IPC?
El IPC, según el acuerdo entre las fuerzas progresistas, ya no será el eje sobre el que pivoten los precios del alquiler y sus revisiones anuales. “Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos”, indica el texto presentado en el Congreso. Justifica que el “IPC ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo”.

Por eso, para “evitar estos aumentos descontrolados, durante el 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”. De nuevo, ese índice está por desarrollar. “No desvelo nada que no deba ser desvelado, no hay referencias sobre este índice, hay una voluntad de trabajo. En todo caso, no debe arrojar un resultado superior al IPC”, ha recalcado el diputado Oskar Matute.

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